פסק-דין בתיק ת"א 5072/03

כללי

1.         התובעת חתמה על הסכמי פיתוח מול הנתבעות. לטענת התובעת, עקב פסק דינו של בית המשפט הגבוה לצדק בעניין "הקשת המזרחית", נקלעה התובעת למצוקת זמן וללחץ כלכלי כבד, מצוקה אותה ניצל נתבע 1, כדי לכפות עליה הוצאות הפיתוח מופרזות ולא סבירות. משכך, טוענת התובעת, היא זכאית לבטל את הסעיפים בחוזה הנוגעים להוצאות הפיתוח מכוח עילות הביטול של כפייה ועושק, ולמצער, היא זכאית להשבת הכספים שנגבו ביתר.

מנגד, טוען נתבע 1 כי הוצאות הפיתוח שהושתו על התובעת הינן סבירות וריאליות, וכי התובעת - אשר היתה מיוצגת על ידי אנשי מקצוע בקיאים ומיומנים - ידעה על עלויות הפיתוח שנה וחצי מראש. לטענתו, התובעת חתמה על הסכמי הפיתוח מרצונה החופשי, וזאת לאחר ניהול משא ומתן שהוביל לשינוים בהסכמי הפיתוח, לטובתה של התובעת. משכך, טוען נתבע 1, לא עומדת לתובעת עילה לביטול הסכמים או להשבת כספים; לכל היותר, כך מוסיף וטוען נתבע 1, מנקודת מבטה של התובעת, ועל פי דיני החוזים, לפנינו טעות בכדאיות העיסקה, אשר איננה מצדיקה היענות לעתירות התובעת.

הצדדים

2.       התובעת, ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ (להלן - "התובעת"), הינה חברה ציבורית בע"מ, אשר התאגדה בישראל, והמתעסקת ביזמות בתחום המקרקעין, ובבניית אזורי תעשיה ומסחר ברחבי מדינת ישראל.

3.       נתבע 1, מינהל מקרקעי ישראל (להלן - "המינהל"), הינו תאגיד על פי דין, המנהל את קרקעות המדינה.

נתבע 2, חברת אהוד תייר ניהול והנדסה בע"מ (להלן- "חברת תייר"), הינה חברה בע"מ, אשר מבצעת בעבור המינהל את התכנון ואת הביצוע של עבודות הפיתוח בתחומי העיר מודיעין. 

4.         "שחקן" נוסף רלבנטי, על אף שאינו צד פורמאלי להליך הנוכחי, הינו קיבוץ שעלבים, קבוצת פועלי אגודת ישראל להתיישבות שיתופית בע"מ - אגודה שיתופית (להלן - "קיבוץ שעלבים" או "הקיבוץ").

רקע עובדתי

5.         בשנת 1995, קיבלה המועצה הארצית של המינהל שתי החלטות: 717 ו-727 (להלן - "ההחלטות" או "החלטות המינהל"). החלטה 717 - איפשרה לקיבוצים ולמושבים שונים ברחבי הארץ לפתח קרקעות חקלאיות, אשר בהם החזיקו ואותם עיבדו במשך שנים רבות, לייעודים שאינם חקלאיים, כגון: מגורים, מסחר ותעשייה, וזאת, בין היתר, על ידי הכנסת יזמים וגורמים חיצוניים לתמונה. החלטה 727 - כהמשך להחלטה 717 - באה לעודד את הקיבוצים והמושבים לבצע את המהלך האמור, וזאת על ידי הענקת פיצוי גבוה לאלו שיבחרו לעשות כן (לעניין החלטות אלה, ראה גם האמור בפיסקה 13 להלן).

6.         ההחלטות הנ"ל חלו, בין היתר, גם על מקרקעין אשר שימשו במהלך השנים את קיבוץ שעלבים למטרות חקלאיות (להלן - "המקרקעין" או "המקרקעין נשוא המחלוקת"). לאחר שהחליט הקיבוץ להצטרף למהלך הפשרת המקרקעין, בהתאם להחלטות המינהל, שונה ייעודם של המקרקעין נשוא המחלוקת מייעוד של קרקעות חקלאיות לייעוד של אזור מסחר, תעסוקה ומלאכה של העיר מודיעין, בהתאם לתכנית מתאר מפורטת מד/20 (להלן - "התוכנית"). יש לציין כי המקרקעין נשוא המחלוקת הינם חלק ממתחם שלם שזה ייעודו, בשטח של           כ-800 דונם (להלן - "המתחם").

7.         בהתאם להחלטות הנ"ל, זכאי היה הקיבוץ לקבל פיצוי בשווי 27% מהמקרקעין, כאשר בפני הקיבוץ היו פתוחים שני מסלולי פיצוי אפשריים:

המסלול הראשון, לתת למינהל לשווק את המקרקעין בעצמו, ולזכות בפיצוי של 27% מהתמורה הכספית שתתקבל (להלן - "פיצוי כספי").

המסלול השני, לקבל מקרקעין בשיעור של 27%, ולשווק בעצמו את המקרקעין תוך נשיאה בעלות היחסית של עלויות הפיתוח (להלן- "פיצוי בקרקע").

הקיבוץ בחר במסלול השני.

8.         בעקבות החלטות המינהל, ובעוד הליכי התכנון עדיין בעיצומם, חתמו הקיבוץ והתובעת, ביום 26.2.98, על הסכם לביצוע עיסקה משותפת במקרקעין אותם זכאי יהיה הקיבוץ לקבל מתוך כלל המתחם, על פי החלטות המינהל. בהתאם להסכם (נספח ב לתצהירו של מר יוסי פרייבורן, מנכ"ל התובעת; להלן - "תצהיר פרייבורן"), הקיבוץ יעביר לתובעת חלק מזכויותיו במקרקעין, ובתמורה תבנה התובעת על המקרקעין מבנים שונים להשכרה. משנת 1998 ואילך, השקיעו התובעת והקיבוץ מאמצים רבים לצורך קידומה של העיסקה.

9.         הקמת המתחם ופיתוחו, הינם חלק מתוכנית העל ומהפרויקט ארוך הטווח של הקמת העיר מודיעין. לצורך כך, הכין המינהל בשנת 1997 - עוד בטרם אושרה התוכנית של המתחם - אומדן של עלויות הפיתוח הנדרשות לצורך הקמת כלל המתחם. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 23.1.01, שלח מר אריה שוורץ (להלן - "שוורץ"), מנהלה של חברת תייר, למר יוסי פרייבורן (להלן - "פרייבורן"), מנהלה של התובעת, מסמך ובו פירוט הוצאות הפיתוח של המתחם כולו (להלן - "האומדן"; נספח טו לתצהיר פרייבורן). הסכום הכולל של הוצאות הפיתוח של כלל המתחם עמד, באומדן זה, על סך של למעלה מ-75 מיליון ש"ח. בתחתית האומדן נכתב שעלויות הפיתוח - אשר במסמך מכונים במילים אלה: "סך הכל 'תרומת' התשתיות הפנימיות" - הם 190,572 ש"ח לדונם, וזאת על בסיס החישוב של חלוקת סך 75,657,000 ש"ח (שהיא התקציב הנדרש לתשתיות הפנימיות), ל- 397 הדונם שהם, על פי אותו מסמך, השטח לשיווק, כולל "שטח שעלבים".

כפי שנראה להלן, בין הצדדים קיימת מחלוקת באשר לאומדן זה. המינהל טוען שכאשר קיבלה התובעת את האומדן, בראשית 2001, מדובר היה כבר באומדן סופי. לעומת זאת, טוענת התובעת כי מהתנהלות המינהל, מניסוח האומדן ומאינדיקציות נוספות, היה ברור לה כי מדובר באומדן ראשוני בלבד.

יתר על כן, התובעת טוענת כי המינהל יצר - במהלך החודשים שלאחר שליחת האומדן - מצג לפיו כל נושא האומדן וגובה עלויות הפיתוח איננו סופי ופתוח למשא ומתן.